（楊斌）
上海百盛房地產(chǎn)估價有限責(zé)任公司總經(jīng)理 楊 斌
面向未來的城市更新評估咨詢服務(wù)
一、新挑戰(zhàn)帶來新需求
（一）城市更新的新挑戰(zhàn)
經(jīng)歷了城市建設(shè)的快速發(fā)展后，特大城市率先進(jìn)入存量更新階段。存量更新是以“留改拆”為主，“留”在前、其次是“改”、最后是拆，是在原有城市建筑基礎(chǔ)上保留歷史文化建筑，改建部分房屋，是“城上造城”。
這種“城上造城”面臨一系列新挑戰(zhàn)，概括為5個方面，包括：投入成本高、發(fā)展與保護(hù)的更新目標(biāo)多、可騰挪的資源空間少、需要調(diào)和的產(chǎn)權(quán)主體多、項目周期長。由此帶來了城市更新的3個轉(zhuǎn)變：由點到面擴(kuò)展、政府單一主體到社會參與、單一要素向全要素提升轉(zhuǎn)變。
（二）新挑戰(zhàn)產(chǎn)生專業(yè)服務(wù)需求
越是復(fù)雜和困難，越需要和依賴專業(yè)技術(shù)服務(wù)。上海市創(chuàng)新提出了包括責(zé)任規(guī)劃師、責(zé)任建筑師、責(zé)任評估師在內(nèi)的“三師聯(lián)創(chuàng)”機(jī)制，推進(jìn)城市更新高質(zhì)量發(fā)展。其中，責(zé)任規(guī)劃師是為保障公共利益、加強(qiáng)城市更新謀劃、統(tǒng)籌區(qū)域規(guī)劃實施而選聘的領(lǐng)銜規(guī)劃師及其技術(shù)團(tuán)隊；責(zé)任建筑師是為提升建設(shè)項目品質(zhì)、破解城市更新技術(shù)瓶頸、提供建設(shè)項目全流程設(shè)計咨詢服務(wù)而選聘的領(lǐng)銜建筑師及其技術(shù)團(tuán)隊；而責(zé)任評估師則是指為滿足城市更新多元主體利益平衡需要，加快盤活低效空間資源，促進(jìn)資源、資產(chǎn)、資信、資金貫通而選聘的領(lǐng)銜評估師及其技術(shù)團(tuán)隊。“三師”技術(shù)團(tuán)隊圍繞城市更新，合力開展整體性謀劃、專業(yè)性策劃、合理性評估和陪伴式服務(wù)。這個創(chuàng)新機(jī)制把評估師的專業(yè)作用顯現(xiàn)化。
二、房地產(chǎn)估價師的新角色
根據(jù)上海市房地產(chǎn)估價師協(xié)會承接中房學(xué)課題研究成果，責(zé)任評估師應(yīng)是以房地產(chǎn)估價師為主體的專業(yè)團(tuán)隊，其中領(lǐng)銜評估師一定是房地產(chǎn)估價師。這是因為房地產(chǎn)估價師在低效利用識別度、價值感知度、經(jīng)濟(jì)評估專業(yè)度、市場敏感度、房地產(chǎn)權(quán)益關(guān)注度、政策熟悉度等方面具有專業(yè)優(yōu)勢，能夠勝任城市更新中的調(diào)查與識別更新項目，算經(jīng)濟(jì)賬、利益平衡賬，成本分析與投控，綜合目標(biāo)評價、定位策劃，城市更新路徑研究，城市更新路徑研究等工作，因此責(zé)任評估師是房地產(chǎn)估價師在城市更新中的新角色。
三、城市更新中評估咨詢的業(yè)務(wù)方向
（一）謀劃計劃階段
1.現(xiàn)狀調(diào)查與評價、更新單元識別
包括現(xiàn)狀調(diào)查，對土地利用、房價、產(chǎn)權(quán)、人口、基礎(chǔ)設(shè)施、公共空間、交通、環(huán)境開展調(diào)查評價，類似于“城市體檢”；了解更新訴求，向房屋所有權(quán)人、土地使用權(quán)人、公房承租人、有開發(fā)意向的市場主體了解更新意愿和相關(guān)訴求；評價、識別更新單元，可運用數(shù)字模型進(jìn)行計算評價，鎖定更新的單元和范圍。
在上海已經(jīng)實踐通過產(chǎn)業(yè)用地績效評價識別低效利用地塊，評價為低效利用的土地需要騰退。評價和處置的路徑是：多部門數(shù)據(jù)匯集→構(gòu)建指標(biāo)體系→低效空間識別→鎖定更新區(qū)域→“一地一策”處置→實施動態(tài)跟蹤。
2.功能定位、更新方案研究
包括城市功能定位、專題研究、產(chǎn)權(quán)歸集方案、可行性研究等。相關(guān)專題研究，指針對區(qū)域主導(dǎo)類型，按需開展專題研究，如涉及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、歷史風(fēng)貌保護(hù)利用、市政基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)的，按需開展環(huán)評、風(fēng)貌、交通影響等專題研究。
3.產(chǎn)權(quán)歸集方案、可行性研究
產(chǎn)權(quán)歸集包括房屋征收、土地收儲、股權(quán)收購、作價入股、物業(yè)轉(zhuǎn)讓、以房換地等方式。可行性研究是指結(jié)合城市設(shè)計方案、產(chǎn)權(quán)歸集方案、物業(yè)運營要求以及項目實施安排等，開展可行性研究論證。
4.社會效益與風(fēng)險評價分析
社會效益分析包括分析項目實施對區(qū)域發(fā)展、資源開發(fā)利用以及民生改善、環(huán)境提升等外部效應(yīng)；風(fēng)險評價分析則是識別可能存在的項目風(fēng)險，明確相應(yīng)的應(yīng)對措施。
5.編制城市更新方案中的利益平衡方案
房地產(chǎn)估價師重點承擔(dān)城市更新方案中的利益平衡方案，包括明晰土地利用方式、項目實施安排、資金籌措安排以及特定支持政策等內(nèi)容。
（二）規(guī)劃設(shè)計階段
1.經(jīng)濟(jì)可行性分析
根據(jù)資金使用安排和相應(yīng)支持政策，分析政府、 市場主體、物業(yè)權(quán)利人的成本投入和收益情況。多路徑、多視角、多維度、設(shè)置多個假設(shè)前提開展經(jīng)濟(jì)可行性分析，并區(qū)分動態(tài)指標(biāo)與靜態(tài)指標(biāo)，以保證分析結(jié)果的科學(xué)性、客觀性、公正性（見圖2）。
2.多目標(biāo)綜合評價
評價目標(biāo)包括民生保障、歷史人文、社會活力、經(jīng)濟(jì)促進(jìn)、環(huán)境提升等（見圖3）。
3.實施策略
實施策略按照為產(chǎn)業(yè)類、風(fēng)貌保護(hù)類、居住類、商務(wù)樓宇類等有不同的對策。
（三）開發(fā)建設(shè)階段
這一階段除了有房屋征收評估、土地出讓、補(bǔ)地價評估、抵押融資評估等傳統(tǒng)評估業(yè)務(wù)，包括成本控制測算以及專項債、專項借款、可行性研究等新增業(yè)務(wù)。
（四）運營管理階段
運營管理階段有租金評估、不動產(chǎn)證券化評估、退出價值評估，以及定位策劃、投資分析評價等。
（五）后評估與監(jiān)測
監(jiān)測是否達(dá)到更新的設(shè)定目標(biāo)，一定年份后開啟新一輪評價和更新。
四、提升能力擁抱未來
為滿足新時期的城市更新服務(wù)需求，房地產(chǎn)估價師需要在評估測算能力、投資分析能力、協(xié)作溝通能力以及報告制作能力等方面不斷提升，擁抱未來迎接挑戰(zhàn)。
謝謝大家！